Gastos operacionales de un crédito hipotecario

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Antes de solicitar un crédito hipotecario es importante tener en cuenta que la devolución del monto y sus intereses no son los únicos costos que será obligatorio asumir.

La contratación de estos préstamos implica pagar los trámites que estipula la ley. Esto es lo que se conoce como gastos operacionales y corren por cuenta del comprador.

La siguiente lista incluye todos los gastos operacionales estimativos. Sin embargo, no consideran los seguros obligatorios y/o voluntarios que se deben contratar al adquirir una vivienda:

1. TASACIÓN COMERCIAL DE LA PROPIEDAD

Es el estudio que realiza el banco para establecer el valor real del inmueble. Este valor es diferente del valor comercial que pueda tener la propiedad. El costo de este estudio suele ser entre 2 a 5 UF.

Es importante tener presente que el banco financiará un cierto porcentaje (80% por ejemplo), del menor valor resultante entre la tasación y el valor comercial convenido en la respectiva promesa de compraventa, por lo que es importante siempre considerar que el valor de adquisición debe ser un valor de mercado que esté en línea con la tasación, de lo contrario obtendrá un financiamiento menor al estimado.

2. ESTUDIO DE TÍTULOS DE DOMINIO

Es el análisis realizado por un abogado del estatus jurídico que designe el banco que financie la compraventa, en caso de ser una compra con financiamiento bancario, o bien de un profesional que contrate el comprador, en caso de ser una compraventa de pago contado.

El objetivo del estudio de títulos es garantizar que su adquisición sea legítima y que no se encuentre afecto a hipotecas, gravámenes, prohibición, embargo o expropiación, u otras condiciones que no puedan ser subsanadas al momento de ejecutar la compraventa definitiva. Usualmente se revisan los títulos de 10 años hacia a través, y suelen costar entre 3,5 a 5,0 UF.

3. BORRADOR DE LA ESCRITURA

Es la confección del documento que se llevará a la notaría. Su redacción se debe encomendar a un abogado y por lo general cuesta entre 2 a 3 UF.

4. ESCRITURA

La escritura pública es un documento que contiene toda la información de la compraventa. En ella se detallan los datos del comprador, vendedor y de la propiedad en cuestión. El valor de este trámite oscila entre 3,5 a 6,0 UF y es un costo que cobra el Notario donde se haga el trámite de firmas.

5. IMPUESTO AL MUTUO 

También conocido como “Timbres y estampillas” es el impuesto que se paga por los documentos legales de un crédito hipotecario. El porcentaje a pagar depende del tipo de propiedad: para viviendas nuevas DFL2 (menores a 140 m2) es de 0,2%, mientras que para el resto es de 0,8%.

6. CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES

Es el encargado de inscribir las escrituras en el registro de propiedad, hipotecas y prohibición de enajenar. La finalidad es dejar constancia de quién es el dueño del inmueble. El costo de este trámite varía según la comuna, pero suele ascender al 0,8% del valor de la propiedad.

Con esta lista podemos calcular los gastos operacionales de adquirir una vivienda DFL2 de 3.000 UF con un crédito hipotecario para financiar el 80% de su valor:

  • Tasación: 2 UF
  • Estudio de Títulos: 3,5 UF
  • Borrador de Escritura: 2 UF
  • Escritura (gasto notarial): 3,5 UF
  • Impuesto al Mutuo: 4,8 UF
  • Conservador de Bienes Raíces: 24 UF

Total: 39,8 UF

Adquirir la vivienda del ejemplo significa desembolsar aproximadamente $1.100.000 solo en gastos operacionales.

Es importante tener en consideración que el monto exacto puede variar pues depende de los abogados, notario y Conservador de Bienes Raíces con los que se realice el trámite.

Algunos de estos costos, por ejemplo la tasación, estudio de títulos, emisión de escritura, se pueden rebajar cuando las inmobiliarias suscriben convenios con los bancos . Por eso es importante cotizar y consultar por estos convenios antes de comprar.

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